Under forhandlingerne om det såkaldte Blackstone-indgreb, der var rettet mod spekulation på markedet for udlejningsejendomme, frygtede mange, at det kunne få utilsigtede økonomiske konsekvenser for andelsboligmarkedet. Årsagen er, at andelsboligforeningernes ejendomme værdiansættes på baggrund af priserne på udlejningsejendomme, og at man derfor havde en forventning om, at indgrebet ville medføre et prisfald.

I Boligministeriet vurderede man, at der ville komme et gennemsnitligt værditab på tre-otte procent på andelsboligforeningernes ejendomme. Flere andre aktører fra blandt andet ejendomsbranchen og den finansielle sektor vurderede, at der kunne blive tale om værditab på 10-20 procent.

I et forsøg på at friholde andelshaverne for eventuelle negative konsekvenser ved indgrebet, valgte man fra politisk side blandt andet at give foreningerne mulighed for at fastfryse ejendomsværdierne.

En fastfrysning er en slags sikkerhedsnet i forhold til prisfald. Muligheden er relevant for den del af foreningerne, der benytter en valuarvurdering som værdiansættelsesprincip.

Inden indgrebet benyttede omkring ca. 40 procent af andelsboligforeningerne en valuarvurdering, hvilket dog i praksis er tættere på 60%, idet mange af foreningerne som anvender valuarvurdering, er store foreninger beliggende i København og Århus.

Torben Lund, der udarbejder mere end 100 valuarvurderinger for andelsboligforeninger om året, konstaterer at priserne er steget det seneste års tid. Isoleret set har Blackstone-indgrebet haft en negativ effekt på prisudviklingen, men markedsudviklingen har alligevel været gunstig siden forrige sommer (2020), fordi investorerne mangler alternativer. Det har indtil nu mere end kompenseret den negative effekt af indgrebet.

I København, hvor de fleste andelsboliger ligger, har der typisk været prisstigninger siden sidste år.

En problemstilling ved fastfrysning af valuarvurderingen på nuværende tidspunkt er, at den allerede er forældet, da den skal være indhentet inden 1. juli 2020, og ejendomsværdien i en del foreninger vil være steget siden sidste sommer.

Men det centrale omdrejningspunkt for beslutningen er, om man som forening vil spille sikkert eller følge den positive markedsudvikling. Man skal dog huske på, at vælger man at gå efter en ny og højere valuarvurdering, skal man bare være opmærksom på, at man så ikke længere kan fastfryse. Dertil kan lægges, at Backstone-indgrebet kombineret med markedsudviklingen, har gjort prissætningen for boligudlejningsmarkedet betydelig mere rentefølsomt.

Af samme årsag ser vi også, at de fleste administratorer anbefaler sin foreninger at fastfryse deres andelsværdi. Rationalet er lige til, også selvom man måske går glip af en mindre stigning nu. Men for at beskytte sig mod prisfald.

Samtidig er det dog fortsat en god ide at indhente en valuarvurdering en gang årligt, så man kan bruge den til at vurdere, hvornår det eventuelt er tid til at slippe fastfrysningen igen.

En anden central overvejelse og drøfte i foreningen vil være, at man allerede ved fastfrysningen drøfter, hvor stor en stigning man skal konstatere, før man slipper den sikkerhed, fastfrysningen giver.

Det har været en politisk håndsrækning til de mange andelsboligforeninger, at give mulighed for at fastfryse sin værdi. Omvendt kan de nye regler også skabe interne stridigheder i foreningerne, hvor andelshaverne ofte vil have modsatrettede interesser. Hvis man står foran at sælge sin andel, kan man eksempelvis have en interesse i at opgive sikkerhedsnettet til fordel for en højere vurdering.

Derfor er det også vigtigt, at få det talt grundigt igennem på generalforsamlingerne og få opstillet nogle klare regler for, hvordan man vil håndtere det fremadrettet. Det kan eksempelvis være ved at sætte tal på, hvor stor en stigning der skal til, før man vil slippe fastfrysningen.